Sõpruse pst. 255 Korteriühistu
PÕHIKIRI
1. Üldsätted
1.1. Korteriühistu nimi on Tallinn, Sõpruse pst 255 korteriühistu (registrikood 80044810, edaspidi Ühistu).
1.2. Ühistu asukoht on Sõpruse pst 255, 13414 Tallinn, Eesti Vabariik.
1.3. Ühistu eesmärgiks on esindada korteriomanike huve kaasomandi ühisel hooldamisel ja valitsemisel.
1.4. Ühistu on eraõiguslik juriidiline isik. Ühistu liikmeteks on kõik Sõpruse pst 255, 13414 Tallinn korteriomanikud.
1.5. Ühistut ei saa ümber kujundada teist liiki juriidiliseks isikuks.
1.6. Ühistu majandusaasta algus on 01. jaanuar ja lõpp 31. detsember.
2. Korteriomaniku õigused ja kohustused
2.1. Korteriomanikul on õigus:
2.1.1. kasutada eriomandi (tavakeeles on mõeldud eraldi kasutatavat korterit, eriomandiks võib olla aga ka eraldi müüdav parkimiskoht vms, meil neid ei ole) eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga;
2.1.2. kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt;
2.1.3. osaleda ja hääletada korteriomanike üldkoosolekul;
2.1.4. volitada esindajat enda eest üldkoosolekul osalema ja hääletama. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta omanikult õigust viibida ka ise üldkoosolekul;
2.1.5. kandideerida ise ja seada üles kandidaate ühistu juhatusse;
2.1.6. saada juhatuselt teavet ühistu tegevuse kohta ja tutvuda ühistu dokumentidega;
2.1.7. algatada üldkoosoleku kokkukutsumine käesolevas põhikirjas ja seaduses sätestatud korras;
2.1.8. saada üldkoosoleku protokoll või selle osast ärakiri;
2.1.9. saada juhatuse koosoleku protokoll või selle osast ärakiri;
2.1.10. esitada üldkoosolekul eriarvamus vastuvõetud otsusele;
2.1.11. kasutada teisi põhikirjast ja seadusest tulenevaid õigusi.
2.2. Korteriomanik on kohustatud:
2.2.1. hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;
2.2.2. taluma mõjusid, mis jäävad põhikirja punktis 2.2.1. nimetatud piiridesse;
2.2.3. võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks (mõeldud on seda, et avarii või üldiste kommunikatsioonide remondi või hooldamise korral saab korterisse tööde tegemiseks siseneda). Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada;
2.2.4. eriomandi eseme korrashoidmisel muu hulgas hoida selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta;
2.2.5. tagada, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad põhikirja punktides 2.2.1. ja 2.2.2. sätestatut;
2.2.6. kohustus korraldada oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal;
2.2.7. täitma käesolevat põhikirja, korteriomanike üldkoosoleku otsuseid ja korteriomanike kokkuleppeid (asub kodulehel https://www.sopruse255.ee;
2.2.8. pidama kinni õigusaktides sätestatud tuleohutus-, jäätmekäitlus- ja ehitusnõuetest. Nõudma vastavatest nõuetest kinnipidamist ka korteriomandit kasutavatelt teistelt isikutelt;
2.2.9. hoidma eriomandi eset (ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum) korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;
2.2.10. võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks ning tagama juhatuse liikmele ja/või ühistu tellitud spetsialistile korterisse sissepääs tehnosüsteemi rikke kõrvaldamiseks;
2.2.11. teavitama ühistu juhatust viivitamatult elamus asetleidnud avariijuhtumist (nt vee- või elektriavarii);
2.2.12. teatama ühistu juhatusele enda kontaktandmed (telefon, e-post vms) ning nende muutumisel sellest esimesel võimalusel juhatust teavitama;
2.2.13. tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu pangakontole makseid. Andmete esitamata jätnud korteriomanike vahel jagatakse vee üldkulu ruutmeetripõhiselt. Arvestuse aluseks võetakse:
2.2.13.1. üldelekter – jagatuna korteriomandi 1 m2 kohta;
2.2.13.2. vesi ja kanalisatsioon – vastavalt liikme poolt esitatud näidule;
2.2.13.3. prügivedu – korteriomandi 1 m2 kohta;
2.2.13.4. – remondifond – korteriomandi 1 m2 kohta;
2.2.13.5. – hoolduskulud – korteriomandi 1 m2 kohta;
2.2.13.6. – üldvesi – jagatuna korteri 1 m2 kohta;
2.2.13.7. – kindlustus – korteriomandi 1 m2 kohta;
2.2.13.8. – küte – korteriomandi 1 m2 kohta (köetav pind);
2.2.13.9. – halduskulud – korteriomandi 1 m2 kohta
2.2.14. majandamiskulude maksmisega viivitamisel maksma viivist seaduses sätestatud määras.
2.3. Korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja ühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.
3. Ühistu juhtimine
3.1. Ühistu organiteks on korteriomanike üldkoosolek ja juhatus.
3.2. Üldkoosoleku pädevusse kuulub:
3.2.1. põhikirja muutmine;
3.2.2. juhatuse liikmete määramine ja tagasikutsumine;
3.2.3. juhatuse liikme tagasi kutsumisel ühistu dokumentatsiooni ja vara üleandmise-vastuvõtu tingimuste kehtestamine;
3.2.4. juhatuse liikmega:
3.2.4.1. tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine ja selles tehingus ühistu esindaja määramine;
3.2.4.2. õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles vaidluses ühistu esindaja määramine.
3.2.5. majanduskava kehtestamine ja majandusaasta aruande kinnitamine;
3.2.6. järelevalve teostamine juhatuse tegevuse üle. Selleks võib üldkoosolek määrata järelevalvet teostava(d) isiku(d);
3.2.7. reservkapitali suuruse määramine;
3.2.8. laenu võtmise otsustamine;
3.2.9. korteriomanikele kohustuslike majandamiskulude määramine;
3.2.10. kaasomandi eseme ajakohastamise otsustamine;
3.2.11. korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud alustel ja korras korteriomandi võõrandamisnõude esitamise otsustamine (mõeldud on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 lg 1 kirjeldatud olukorda, mille kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab).
3.3. Üldkoosoleku kokkukutsumine.
3.3.1. Üldkoosoleku kutsub kokku ja määrab päevakorra juhatus.
3.3.2. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma vähemalt kord aastas või siis, kui ühistu huvid seda nõuavad. Juhatus kutsub üldkoosoleku kokku, teavitades sellest ette vähemalt 14 päeva. Üldkoosoleku kokkukutsumise teade avaldatakse korterelamu infostendidel ja edastatakse omaniku e-posti aadressile, e-posti aadressi puudumisel paberkandjal korteriomandi postkasti.
3.3.3. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 ühistu liikmetest. Juhatus kutsub üldkoosoleku sellisel juhul kokku 14 päeva jooksul nõude saamisest. Juhul, kui juhatus omanike nõudel üldkoosolekut kokku ei kutsu, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.
3.3.4. Korduskoosolekust peab ette teatama vähemalt 10 kalendripäeva.
3.3.5. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Kui tegemist on korduskoosoleku teatega, peab teade sisaldama viidet korduskoosolekule, samuti, et korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata.
3.3.6. Kui üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majandustegevuse aastakava kinnitamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majandustegevuse aastakava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui korteriomanik on teatanud ühistule oma elektronposti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja käesolevas punktis loetletud dokumendid saata omaniku avaldatud aadressile.
3.4. Üldkoosoleku läbiviimine.
3.4.1. Korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust.
3.4.2. Üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriomanik või tema volitatud esindaja. Esindajate volikirjad või nende ärakirjad lisatakse üldkoosoleku protokollile. Üks isik võib üldkoosolekul esindada kuni kolme korteriomanikku.
3.4.3. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle veerandi ühistu liikmete häälte üldarvust. Kui üldkoosolekul puudub nõutav kvoorum, kutsutakse sama päevakorraga kokku korduskoosolek. Korduskoosoleku kokkukutsumise teade avaldatakse/edastatakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne (10) päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe (2) päeva pärast. Korduskoosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate häälte arvust.
3.4.4. Üldkoosoleku otsustusvõimelisust tõendab osavõtjate nimekiri.
3.4.5. Kui üldkoosolekule ei saabu kvoorumiks nõutav arv liikmeid, teavitab koosoleku kokkukutsuja sellest kohaletulnud ühistu liikmeid. Otsustusvõimetuks osutunud koosoleku kohta vormistatakse protokoll. Protokollis märgitakse: väljakuulutatud koosoleku toimumise aeg ja koht, kohaletulnud liikmete arv, üldkoosoleku väljakuulutatud päevakord, viide kvoorumi puudumisele ning vajadusel muud tähtsust omavad asjaolud. Protokolli koostab ja allkirjastab koosoleku kokkukutsunud isik (nt juhatuse liige). Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast.
3.4.6. Üldkoosolekul on igal korteriomanikul üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust. Juhul, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt või nende poolt määratud esindaja kaudu. Esindajaks võib olla ka üks ühistest omanikest. Ühiste omanike puhul eeldatakse ühe ühise omaniku esindusõigust.
3.4.7. Korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingutegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata.
3.4.8. Üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.
3.5. Otsuste vastuvõtmine.
3.5.1. Üldkoosoleku otsused võetakse vastu korteriomanike häälteenamusega.
3.5.2. Ühistu põhikirja muutmine. Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on sõltumata üldkoosolekul osalejate arvust hääletanud üle 2/3 kõigist korteriühistu liikmetest või nende esindajatest.
3.5.3. Isikute valimine. Isiku (nt juhatuse liikme, revisjonikomisjoni liikme) valimisel loetakse üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku.
3.5.4. Kaasomandi eseme ajakohastamine ja laen. Üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud sõltumata üldkoosolekul osalejate arvust üle poole kõigist korteriühistu liikmete või nende esindajate häältest võib otsustada: a) kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta korteriomandi reaalosa otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve; b) laenukohustuse võtmise, kui see kohustus kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat.
3.5.5. Küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik korteriomanikud või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate omanike nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole omanikest.
3.5.6. Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.
3.5.7. Üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast. Üldkoosolekul vastuvõetud põhikirjamuudatus jõustub muudetud põhikirja registrisse kandmisest.
3.6. Otsuste vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata
3.6.1. Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata.
3.6.2. Juhatus saadab vastuvõtmist vajava otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Eelnõu saadetakse korteriomanikele e-postiga, selle puudumisel paberkandjal korteriomandi postkasti. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva.
3.6.3. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest.
3.6.4. Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokolli kantakse: korteriühistu nimi ja asukoht; protokollija nimi; vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed; otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu; muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud. Korteriomanike seisukohtade ärakirjad on hääletusprotokolli lahutamatud lisad.
3.7. Ühistu juhatus.
3.7.1. Juhatus on Ühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Juhatus koosneb kolmest kuni viiest liikmest ning valitakse kolmeks aastaks. Juhatuse liikmed valivad enda hulgast juhatuse esimehe, kes korraldab juhatuse tööd. Juhatuse esimehe äraolekul asendab teda juhatuse otsusel üks juhatuse liikmetest.
3.7.2. Ühistut võivad kõigi tehingute tegemisel esindada vaid kaks (2) juhatuse liiget ühiselt (ühine esindusõigus). Vastav piirang kantakse registrisse. Ühe Ühingu juhatuse liikme poolt tehtud tehing Ühingu esindajana on tühine ning võib tekitada kohustusi vaid tehingu teinud juhatuse liikmele endale. Ühingu juhatus võib tehingu tagantjärgi heaks kiita.
3.7.3. Juhatuse liikme ametiaja pikendamist ei või otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist. Registrisse kantud juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsus tuleb esitada viivitamata registripidajale.
3.7.4. Juhatus korraldab vastavalt üldkoosoleku otsustele ühistu põhikirjalist tegevust.
3.7.5. Juhatus korraldab ühistu raamatupidamist.
3.7.6. Juhatus peab ühistu vara arvestust ning kasutab ühistu rahalisi vahendeid kooskõlas ühistu otsustega.
3.7.7. Juhatus esitab korteriomanike üldkoosolekule vajadusel taotluse algatada korteriomanike vastu kohtulikke nõudeid. Kohtulikke vaidlusi algatab juhatus korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel. Nõuete esitamiseks on juhatusel õigus kasutada õigusabiteenust, milleks on nähtud vahendid ette korteriühistu majanduskavas.
3.7.8. Juhatus sõlmib vastavalt korteriomanike otsustele lepinguid ja kontrollib nende täitmist.
3.7.9. Juhatus annab ühistu liikmetele teavet kõigis ühistu tegevusse puutuvais küsimustes.
3.7.10. Juhatus koostab majanduskava eelnõu ja aastaaruande ning esitab need üldkoosolekule.
3.7.11. Juhatus võib vastu võtta otsuseid, kui juhatuse koosolekul osaleb üle poole juhatuse liikmetest.
3.7.12. Juhatus võib vastu võtta otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui selle poolt hääletavad kirjalikult üle poole juhatuse liikmetest.
3.7.13. Juhatuse otsused võetakse vastu lihthäälteenamusega.
3.7.14. Juhatuse koosolekud protokollitakse. Protokolli kantakse juhatuse koosoleku toimumise aeg ja koht, koosoleku päevakord, hääletustulemused ning vastuvõetud otsused. Protokolli kantakse ka juhatuse otsuse suhtes eriarvamusele jäänud juhatuse liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Juhatuse koosoleku protokollile kirjutavad alla koosolekust osavõtnud juhatuse liikmed.
3.7.15. Juhatuse liikme võib tagasikutsuda üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral korteriühistut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel.
4. Teabeõigus
4.1. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet ühistu tegevuse kohta ja tutvuda ühistu dokumentidega. Juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele.
4.2. Korteriomanik võib juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek.
4.3. Korteriomanik on kohustatud teatama ühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi.
4.4. Kui korteriomaniku elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast, on korteriomanik kohustatud ühistule teatama ka oma elu- või asukoha postiaadressi.
4.5. Kui korteriomanik ei ole ühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, on ühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht.
5. Ühistu vara ja majandusaasta aruanne
5.1. Ühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik ühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek.
5.2. Majandusaasta aruande koostamisele, esitamisele ja kinnitamisele kohaldatakse mittetulundusühingute seaduses mittetulundusühingu majandusaasta aruande kohta sätestatut korteriomandi-ja korteriühistuseaduses sätestatud erisustega.
5.3. Majandusaasta aruande kinnitamise otsustab üldkoosolek. Kinnitatud aruanne esitatakse registrile kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates.
6. Järelevalve
6.1. Üldkoosolek teostab järelevalvet juhatuse tegevuse üle. Selle ülesande täitmiseks võib üldkoosolek määrata revisjoni või audiitorkontrolli.
6.2. Revidendiks või audiitoriks ei või olla ühistu juhatuse liige ega raamatupidaja.
6.3. Järelevalvet teostaval isikul on õigus kontrollida ühistu vara, lepinguid, koosolekute protokolle, arvelduskontosid, raamatupidamisdokumente ning nõuda juhatuselt oma ülesannete täitmiseks vajalikke selgitusi.
6.4. Järelevalvet teostaval isikul on õigus viibida juhatuse koosolekutel ja korteriomanike üldkoosolekutel.
6.5. Järelevalve tulemuste kohta koostatakse aruanne, mis esitatakse üldkoosolekule.
Kinnitatud Ühistu 16. oktoobri 2025. aasta üldkoosolekul.